Vender un activo fijo en Colombia no es simplemente firmar una escritura o un traspaso. Es un evento fiscal que puede generar impuestos significativos si no se planea correctamente. La diferencia entre hacerlo bien o mal puede costar hasta el 20% del valor de la operación.

Lo primero: ¿Qué cuenta como activo fijo?

Un activo fijo es cualquier bien que no se vende como parte de la actividad comercial habitual. Para una empresa, son los bienes de propiedad, planta y equipo. Para una persona natural, es la casa, el carro o las inversiones en acciones.

La pregunta clave que define todo es: ¿lo tiene hace más de 2 años? Porque esa respuesta cambia radicalmente el impuesto que va a pagar.

La regla de oro: Los dos años que lo cambian todo

Si se vende un activo que se tuvo por menos de dos años, la utilidad se considera renta ordinaria. Para personas naturales, eso significa la tabla progresiva que puede llegar hasta el 39% en los tramos más altos. Para sociedades, es el 35% directo.

Pero si ese mismo activo se tuvo por más de dos años, la utilidad se convierte en ganancia ocasional, y ahí las tarifas bajan dramáticamente:

• Personas naturales residentes: 15%
• Sociedades: 15%

Esos dos años de permanencia pueden significar la diferencia entre pagar $195 millones o $75 millones de impuesto sobre una utilidad de $500 millones. No es un detalle menor.

El artículo 90: Las reglas que casi nadie conoce (y que más cuestan)

Este artículo es probablemente el más importante en la enajenación de activos fijos, y tiene varias reglas críticas que se deben conocer.

Primera regla: La imputación jerárquica en activos depreciados

Esta regla SOLO aplica si efectivamente se depreció el activo. Si una persona natural vende su casa de habitación (que nunca depreció), toda la utilidad es ganancia ocasional al 15%. Pero cuando se trata de activos que sí se depreciaron fiscalmente, ahí cambia todo.

Cuando se vende un activo fijo depreciable que efectivamente fue depreciado, la ley establece una imputación jerárquica:

Primero: Hasta el monto de las depreciaciones que se solicitaron en años anteriores, esa porción de la utilidad se considera renta ordinaria y tributa al 35% (sociedades) o a la tabla progresiva (personas naturales).

Segundo: Solo el exceso por encima de esa depreciación recuperada tributa como ganancia ocasional al 15%.

Ejemplo concreto: Inmueble comercial depreciado

Se vende un edificio comercial en $1.000 millones. Se compró en $600 millones y durante los años se solicitaron $200 millones de depreciación. El costo fiscal neto hoy es de $400 millones.

Utilidad total: $600 millones ($1.000M - $400M)

Imputación correcta:

• Primeros $200 millones (depreciación recuperada): Renta ordinaria al 35% = $70 millones
• Exceso $400 millones: Ganancia ocasional al 15% = $60 millones
• Impuesto total: $130 millones

Ejemplo concreto: Vivienda de habitación NO depreciada

Se vende una casa de habitación en $800 millones. Se compró en $300 millones (costo fiscal actualizado por artículo 73). Nunca se depreció porque era vivienda propia.

Utilidad total: $500 millones ($800M - $300M)

Imputación correcta:

• Como NO hubo depreciación, el 100% es ganancia ocasional al 15% = $75 millones
• Si aplica la exención de vivienda (5.000 UVT = $262M), la base gravable se reduce a $238M
• Impuesto real: $35,7 millones (15% sobre $238M)

La diferencia es fundamental: si no depreció, no hay recuperación de deducciones, y toda la utilidad es ganancia ocasional.

Segunda regla: El precio de enajenación debe corresponder al valor comercial

El artículo 90 establece que el precio es el valor comercial realizado en dinero o en especie, y debe corresponder al precio comercial promedio para bienes de la misma especie en la fecha de enajenación.

Para bienes raíces, hay reglas adicionales aún más estrictas:

El precio NO puede ser inferior a:

1. El costo fiscal del activo
2. El avalúo catastral
3. El autoavalúo (impuesto predial)

La DIAN puede rechazar el precio si existe un valor comercial superior demostrable. Y aquí viene la regla del 15%: si el valor declarado difiere en más del 15% del precio comercial promedio, la DIAN puede rechazarlo y señalar un precio acorde con datos del DANE, Banco de la República u otras entidades.

Tercera regla: La declaración jurada en la escritura (CRÍTICA)

En la escritura pública de enajenación, las partes deben declarar bajo gravedad de juramento:

1. Que el precio incluido en la escritura es real
2. Que no ha sido objeto de pactos privados con valor diferente
3. Que no existen sumas convenidas por fuera de la escritura

Si no se incluyen estas declaraciones juradas, todos los impuestos (renta, ganancia ocasional, registro) se liquidan sobre una base equivalente a CUATRO VECES el valor incluido en la escritura.

El escenario más peligroso: Incluir la declaración jurada pero mentir en ella

Aquí es donde muchos contribuyentes se meten en un problema que va mucho más allá de lo fiscal. El escenario típico es este:

• Se vende un apartamento en $800 millones (precio real)
• En la escritura se declara $500 millones
• Se incluye la declaración jurada diciendo que "no hay pactos privados" y que "el precio es real"
• Los otros $300 millones se pagan por fuera (efectivo, transferencia al exterior, criptomonedas, etc.)

Las consecuencias de esta actuación son devastadoras:

1. Configuración de perjurio (delito penal)

Declarar algo falso bajo gravedad de juramento constituye falso testimonio o perjurio. No es solo una infracción tributaria, es un delito penal tipificado en el Código Penal colombiano. Las penas pueden ir de 4 a 8 años de prisión.

2. Sanción fiscal por inexactitud agravada

Cuando la DIAN detecta la subescrituración (y cada vez lo hace más fácil con analítica de datos, cruces con entidades financieras y declaraciones de terceros), liquida:

• La diferencia del impuesto sobre el precio real ($800M, no $500M)
• Sanción por inexactitud del 200% sobre el mayor impuesto a pagar
• Intereses moratorios desde la fecha de vencimiento del plazo para declarar

3. Imposibilidad de alegar buena fe

Al haber firmado bajo gravedad de juramento que no había pactos privados, el contribuyente pierde cualquier argumento de error o confusión. La declaración jurada falsa es prueba de dolo (intención deliberada de evadir).

4. Riesgo de investigación por lavado de activos

Los $300 millones que se pagaron por fuera no tienen trazabilidad bancaria. El comprador tiene un activo de $800 millones pero solo puede justificar $500 millones. El vendedor recibió $300 millones no declarados. Ambas partes quedan expuestas a investigaciones de la UIAF por posible lavado de activos.

5. Extensión de responsabilidad al comprador

Muchos vendedores piensan "el problema es mío, al comprador no le afecta". Falso. El comprador que participa en la subescrituración:

• Tiene un costo fiscal de solo $500 millones cuando pagó $800 millones
• Cuando venda ese inmueble, su utilidad será artificialmente mayor
• Si la DIAN detecta la irregularidad, ajusta el costo a $500M (lo que está en escritura) y le niega el reconocimiento de los $300M pagados por fuera
• Queda reportado al notario como partícipe de una escrituración irregular

6. El notario está obligado a reportar

El artículo 90 establece que sin la declaración jurada, el notario debe reportar la irregularidad a la DIAN. Pero también debe reportar si detecta indicios de subescrituración (por ejemplo, si el precio está muy por debajo del avalúo catastral o de las transacciones comparables del sector).

Ejemplo real de las consecuencias

Un apartamento se vende por $800 millones reales:

• Escritura: $500 millones (con declaración jurada falsa)
• Por fuera: $300 millones

Lo que el vendedor pensó que pagaría:

• Utilidad: $300 millones (sobre $500M en escritura)
• Ganancia ocasional 15%: $45 millones

Lo que realmente termina pagando cuando la DIAN lo detecta:

• Utilidad real: $600 millones (sobre $800M precio real)
• Ganancia ocasional 15%: $90 millones
• Sanción por inexactitud 200%: $90 millones adicionales
• Intereses moratorios: ~$20 millones (depende del tiempo)
• Total: $200 millones
• Más: Riesgo de proceso penal por perjurio

La "economía" de $45 millones terminó costándole $155 millones adicionales más el riesgo penal.

La realidad: No vale la pena

La subescrituración es el error más costoso que puede cometer un contribuyente. Con las herramientas actuales de la DIAN (analítica de datos, cruces con declaraciones de renta, comparación con transacciones del sector, reportes de entidades financieras), la probabilidad de detección es cada vez mayor.

Cuando se vende un inmueble de alto valor, el impuesto del 15% sobre la ganancia ocasional es el costo de hacer negocios legalmente. Intentar evadirlo mediante subescrituración puede multiplicar ese costo por 4 o 5, además de crear un riesgo penal que ninguna "economía" tributaria justifica.

Cuarta regla: El costo debe haberse pagado por entidades financieras

El artículo 90 establece que no son constitutivos de costo aquellas sumas que no se hayan desembolsado a través de entidades financieras.

Esto significa que si compró un inmueble por $300 millones pero solo tiene comprobante bancario de $200 millones (pagó $100 millones en efectivo), su costo fiscal reconocido es solo de $200 millones. La diferencia tributará como utilidad adicional.

Esta regla refuerza la trazabilidad y el control de lavado de activos, y es aplicable tanto para la compra original como para las mejoras posteriores.

Quinta regla: Valoración de acciones que no cotizan en bolsa

Si lo que se vende son acciones o cuotas de interés social que no cotizan en bolsa, el artículo 90 presume que el precio no puede ser inferior al valor intrínseco incrementado en 30%.

La DIAN puede acudir a métodos de valoración técnicamente aceptados como flujos descontados o múltiplos de EBITDA para verificar que el precio declarado sea razonable.

Cómo maximizar el costo fiscal (legalmente)

Entre más alto sea el costo fiscal, menor es la utilidad y menor el impuesto. Las herramientas disponibles dependen de si se es persona natural o jurídica.

Para personas jurídicas

El artículo 69 permite incluir el costo de adquisición más las mejoras y la valorización. También se puede aplicar el reajuste fiscal anual del artículo 70, que equivale al incremento de la UVT cada año, y obviamente restar la depreciación acumulada.

Para personas naturales (herramientas más poderosas)

El artículo 73 permite aplicar factores multiplicadores históricos que reflejan la inflación acumulada desde el año de compra:

• Compró en 1995: multiplicar el costo por 24,10
• Compró en 2010: multiplicar por 2,82
• Compró en 2020: multiplicar por 1,48

Esto puede aumentar masivamente el costo fiscal y reducir la utilidad gravable. Un apartamento comprado en $50 millones en 1995 tiene un costo fiscal actualizado de $1.205 millones antes de venderlo.

El requisito que muchos ignoran: Para poder usar el artículo 73 al momento de vender, se debió haber declarado el activo por ese valor ajustado en la declaración de renta del año anterior a la venta. Si no se hizo, se perdió el beneficio. Por eso la planeación no puede empezar el día que se va a firmar la escritura.

También existe el artículo 72 que permite tomar como costo el avalúo catastral del año anterior a la venta, si ese valor es mayor que el costo histórico. Pero de nuevo, hay que haberlo declarado así previamente.

La exención estrella para vivienda de habitación (Artículo 311-1 E.T.)

Si se es persona natural residente y contribuyente del impuesto sobre la renta, y se vende la casa o apartamento de habitación, existe una exención sobre las primeras 5.000 UVT de la utilidad. Con la UVT de 2026 en $52.374, eso son aproximadamente $262 millones de utilidad que quedan completamente exentos de impuesto.

Es una herramienta poderosísima, pero tiene requisitos muy específicos y estrictos:

Requisitos no negociables

1. Permanencia: El inmueble debe haber sido la vivienda de habitación y se debe haber tenido por mínimo dos años.

2. Depósito en cuenta AFC: Aquí está el requisito que más confusión genera. El artículo 311-1 exige que "la totalidad de los dineros recibidos como consecuencia de la venta" sean depositados en cuentas AFC.

Esto significa depositar el 100% del precio de venta, NO solo la utilidad ni solo la parte exenta.

Ejemplo para entender el requisito:

• Precio de venta: $800 millones
• Costo fiscal: $300 millones
• Utilidad: $500 millones
• Exención: $262 millones (primeras 5.000 UVT de utilidad)
• Utilidad gravable: $238 millones

Requisito: Depositar los $800 millones completos en AFC, aunque la exención solo cubra $262 millones de utilidad.

3. Destino específico: Esos recursos depositados en la cuenta AFC deben destinarse a:

• Adquisición de otra casa o apartamento de habitación, O
• Pago total o parcial de créditos hipotecarios vinculados directamente con la casa o apartamento que se vendió

La excepción procedimental (pago directo a crédito hipotecario)

Si el dinero de la venta va directo del comprador al banco para pagar el crédito hipotecario vinculado al inmueble que se vendió, no se requiere el depósito en cuenta AFC, siempre que se verifique el abono directo al crédito.

En este caso:

• El comprador paga directamente al banco acreedor
• El vendedor debe tener el soporte documental del abono directo
• Los recursos nunca pasan por las manos del vendedor

Las consecuencias de retirar los recursos para otro fin

Aquí viene un punto que muchos contribuyentes desconocen y que puede ser devastador:

Si retira los recursos de la cuenta AFC para cualquier propósito distinto a comprar otra vivienda o pagar el crédito hipotecario:

1. Pierde la exención completa - No hay exención parcial
2. La entidad financiera debe efectuar las retenciones inicialmente no realizadas - El banco que administra la AFC tiene la obligación legal de retener como si la venta nunca hubiera tenido exención
3. La DIAN liquida el impuesto sobre la utilidad completa ($500M en nuestro ejemplo), no solo sobre el exceso de las 5.000 UVT
4. Se genera sanción por inexactitud si no se corrige la declaración oportunamente

Ejemplo de lo que cuesta perder la exención:

Siguiendo el caso anterior:

• Utilidad: $500 millones
• Si mantuvo la exención: impuesto sobre $238M = $35,7 millones
• Si pierde la exención: impuesto sobre $500M = $75 millones
• Diferencia: $39,3 millones más las retenciones que hará el banco

No es broma. Retirar $50 millones de la AFC para comprar un carro o hacer un viaje puede costarle $39,3 millones adicionales en impuestos.

Plazos y mejores prácticas

Aunque el artículo 311-1 no establece un plazo específico para destinar los recursos, la práctica recomendada es:

• Abrir la cuenta AFC antes de firmar la escritura
• Depositar los recursos inmediatamente después de recibir el pago
• Destinar los recursos a la nueva vivienda o al crédito hipotecario dentro del año gravable o máximo al año siguiente
• Conservar todos los soportes: certificados de la AFC, escritura de la nueva vivienda, paz y salvo del crédito pagado

¿Y si solo quiero usar parte del dinero para la nueva vivienda?

El artículo 311-1 es claro: debe depositar la totalidad de los dineros recibidos. Si solo deposita una parte, no cumple el requisito y pierde toda la exención.

Si necesita liquidez para otros fines, las alternativas son:

1. Depositar todo en AFC, comprar la nueva vivienda, y luego sacar crédito sobre esa nueva vivienda
2. Aceptar que no usará la exención y pagar el 15% sobre toda la utilidad
3. Estructurar la compra de la nueva vivienda con financiación, de modo que no necesite usar todo el efectivo

Conclusión sobre la exención de vivienda: Es una herramienta extraordinaria que puede ahorrar decenas de millones en impuestos, pero es de todo o nada. No hay medias tintas. Si no puede cumplir el requisito de depositar TODO el precio de venta y destinarlo a vivienda, es mejor no intentar usar la exención y declarar correctamente desde el principio.

Retención en la fuente: el anticipo que se descuenta

Cuando se vende un inmueble, el notario actúa como agente retenedor:

Vivienda de habitación:

• Primeras 10.000 UVT del valor: 1%
• Exceso de 10.000 UVT: 2,5%

Inmuebles comerciales, lotes, bodegas:

• Desde 10 UVT: 2,5%

Vehículos:

• 1% (se cobra en el trámite de tránsito)

Lo importante es entender que esta retención es solo un anticipo del impuesto. Si al hacer la declaración de renta resulta que el impuesto final es menor (porque hubo pérdida fiscal o porque la exención de vivienda cubrió toda la utilidad), la DIAN devuelve la diferencia como saldo a favor.

Pero si la retención fue menor que el impuesto real, se tendrá que pagar la diferencia en la declaración.

Los errores que más plata cuestan

1. Subescrituración con declaración jurada falsa

Este es, sin duda, el error más grave y costoso. Incluir la declaración jurada en la escritura pero mentir en ella (declarando un precio menor y pagando la diferencia por fuera) configura:

• Perjurio (delito penal con penas de 4 a 8 años)
• Sanción por inexactitud del 200% sobre el mayor impuesto
• Intereses moratorios acumulados
• Riesgo de investigación por lavado de activos
• Pérdida del costo fiscal no trazable para el comprador

La "economía" fiscal que se buscaba termina multiplicándose por 4 o 5 veces en sanciones, sin contar el riesgo penal.

2. No incluir la declaración jurada en la escritura

Si la escritura no incluye la declaración bajo gravedad de juramento, los impuestos se liquidan sobre 4 veces el valor declarado. Un apartamento de $500 millones se convierte en una base gravable de $2.000 millones.

3. Aplicar la regla de recuperación de deducciones cuando no hubo depreciación

Si vendió su casa de habitación que nunca depreció, toda la utilidad es ganancia ocasional al 15%. No meta mano pensando que debe "recuperar" algo que nunca dedujo.

4. No documentar las mejoras adecuadamente

Sin factura electrónica de venta, la DIAN simplemente no acepta aumentar el costo fiscal. Los recibos de caja o contratos con maestros de obra no sirven. Una remodelación de $80 millones sin factura es como si nunca hubiera existido fiscalmente.

5. Pagar costos en efectivo

Las sumas que no se desembolsaron a través de entidades financieras no son constitutivas de costo. Si pagó $100 millones en efectivo en la compra original o en mejoras, esos $100 millones no le sirven como costo fiscal.

6. Ignorar el artículo 90 en activos que SÍ se depreciaron

Si vendió un inmueble comercial o maquinaria que depreció, y trata toda la utilidad como ganancia ocasional, está equivocado. Primero va la recuperación de depreciación como renta ordinaria.

7. No aplicar los reajustes fiscales

Personas jurídicas que no usaron el artículo 70 anualmente, o personas naturales que no aplicaron el artículo 73 para actualizar el costo, perdiendo reducciones millonarias en la base gravable.

8. Perder la exención de vivienda por incumplimiento

Retirar la plata de la cuenta AFC antes del plazo establecido o para fines distintos a los permitidos. Ahí se pierde la exención completa y la DIAN liquida el impuesto con sanción por inexactitud.

9. Confundir el requisito de la AFC

Pensar que solo debe depositar la utilidad o la parte exenta, cuando el requisito es depositar la totalidad del precio de venta.

10. Subescrituración del 15% o más

Si la DIAN detecta que el precio de venta declarado es 15% o más inferior al valor comercial promedio del sector, ajusta de oficio la base gravable y sanciona. Con las nuevas herramientas de analítica de datos, cada vez es más difícil pasar desapercibido.

La planeación: una línea de tiempo

3-6 meses antes de vender

• Actualizar el costo fiscal en la declaración de renta
• Aplicar el artículo 73 si se es persona natural
• Validar los avalúos catastrales
• Recopilar todas las facturas de mejoras
• Verificar que todos los pagos de la compra original y mejoras tengan soporte bancario

Al momento de la venta

• Verificar que el precio sea al menos igual al costo, avalúo catastral o autoavalúo
• Confirmar que el precio no difiere en más del 15% del valor comercial promedio
• CRÍTICO: Incluir en la escritura la declaración jurada sobre el precio real (y que sea verdadera)
• Verificar que el cálculo de retención del notario esté correcto
• Confirmar si el comprador es agente retenedor
• Si es vivienda: abrir la cuenta AFC antes de firmar la escritura

Después de vender

• Si se usó la exención de vivienda: comprar la otra vivienda o abonar al crédito hipotecario dentro del plazo
• Guardar absolutamente todo: escrituras, paz y salvos, certificados bancarios, comprobantes de transferencia

Residente vs. No residente: cambia todo el juego

Si se es residente fiscal colombiano:

• Se declara en formulario 210
• Se pueden usar todas las exenciones como la de vivienda
• Se tributa por renta mundial

Si se es no residente:

• Se declara en formulario 110
• Solo se tributa por rentas de fuente colombiana
• No se puede acceder a la exención de vivienda ni a varios beneficios de personas naturales residentes

La línea de fondo

La diferencia entre planear bien una venta y hacerla a las carreras puede ser del 20% del valor de la operación. Cuando se está vendiendo un inmueble de $500 millones o una participación societaria importante, estamos hablando de $100 millones que justifican ampliamente una asesoría especializada.

El secreto está en la anticipación y en entender que el costo fiscal bien documentado y actualizado es el mejor aliado para minimizar el impacto tributario. Los contribuyentes que pagan menos impuestos no son los que encuentran vacíos legales o se arriesgan con subescrituración, son los que aplican correctamente todas las herramientas que la ley ya les da.

Pero sobre todo, los contribuyentes que no tienen problemas con la DIAN son los que cumplen escrupulosamente con las formalidades del artículo 90: declaración jurada en la escritura (y que sea verdadera), precios a valor comercial real, costos pagados por bancos y documentación completa. Estas no son sugerencias, son requisitos legales que pueden costar millones —y libertad— si se ignoran.

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Última actualización: Enero 2026

Nota legal: Este artículo tiene propósitos informativos y educativos. No constituye asesoría legal o fiscal específica para casos particulares. Para análisis detallados de situaciones concretas, consulte con un asesor tributario calificado.